Några ord om flyttkedjor

För första gången på lång tid: något slags text och resonemang. Närmare bestämt: en undersökning av det här med flyttkedjor, gestaltad mer eller mindre i realtid.

Det hela börjar i Umeå. I helgen har nämligen skandalen kring kommunfullmäktiges planerade utförsäljning av allmännyttan satts i rullning, och därmed en våg av för- och motargument. I korthet, baserat på vad vi vet just nu, vet vi att (minst) omkring 1600 lägenheter kommer att säljas till något av de större fastighetsbolagen, ett fastighetsbolag med pensionskapital i ryggen. De berörda lägenheterna, som säljs till ett värde av omkring miljarden, ligger troligen på Carlshem och Mariehem.

Som sagt har händelsen redan – innan beslut fattats – genererat en hel del uppmärksamhet från olika håll. Inte minst har representanter från kommunen och AB Bostaden representanter redan gått ut i försvar för affären. Om vi bortser från de stora och diffusa argumenten ”vi hade inget annat val,” ”vi måste få fart på byggandet” och så vidare, så återstår ett fåtal med något mer substans. Ett av dessa är det klassiska flyttkedjeargumentet.

Argumentationen om flyttkedjor bygger på det till synes enkla antagandet att om ett hushåll (A) flyttar till en lägenhet med högre pris, så görs deras tidigare bostad tillgänglig för ett hushåll (B). Hushåll B flyttar därmed ifrån sin tidigare lägenhet, och gör den tillgänglig för hushåll (C). Flyttkedjor brukar motiveras på två sätt. I det första alternativet betraktas ”rörlighet på bostadsmarknaden” som något gott i sig. I det andra alternativet antas flyttkedjor utgöra en bostadssocial åtgärd, genom att nybyggnation i de högsta prisklasserna lämnar plats åt ekonomiskt svaga hushåll på bostadsmarknadens botten. Oavsett syfte brukar diskussionen om flyttkedjor dock implicera att nybyggnation sker just i de övre skikten, eftersom människor inte förväntas vilja ”byta ner sig” i vare sig pris eller boendekvalitet.

Som i de flesta liknande fall har samma argumentation alltså återkommit i Umeå. Jerker Ericsson, VD för AB Bostaden säger i en intervju i Västerbottens-kuriren:

” – Vi måste få fart på flyttkedjan i Umeå, alltför många sitter kvar i sina bostäder därför att det saknas attraktiva alternativ att flytta till. Förhoppningsvis kan vi bidra till det.”

Utan att gå ner sig alltför djupt i spekulationer om Erikssons och Bostadens syften kan man konstatera att utförsäljningen ska tillåta nybyggnationer av attraktiva och dyra lägenheter, med slutresultatet att bostadsmarknaden öppnar upp sig för låginkomsttagare.

Logiken bakom flyttkedjeargumentet kan förefalla närmast barnsligt trivial. Om de rika inte bor i de fattigas lägenheter finns det mer plats för de fattiga. Det här förutsätter dock att en hel del andra teoretiska antaganden om människors agerande faller på plats också i verkligheten. Det finns därför skäl att titta lite på vad forskningen säger om flyttkedjor.

Ett omtvistat begrepp

I en av statens offentliga utredningar (SOU 2007:14), publicerad 2007, ges en kortfattad och bra beskrivning av flyttkedjeteorin och dess tillämpbarhet. Utredarna, som skriver inom ramen för en undersökning av ungas villkor på bostadsmarknaden, konstaterar att många svenska kommuner under 2000-talet kommit att satsa på just byggande av stora och exklusiva bostäder som ett sätt att kostnadseffektivt åtgärda bristen på bostäder. Dock, fortsätter utredarna, är forskningen långt ifrån enig om hur och när flyttkedjor faktiskt får konsekvenser för rörligheten på bostadsmarknaden.

En studie från Örebro universitet, publicerad 2003, fäller slutsatsen att långa flyttkedjor mycket riktigt ökar rörligheten. Denna rörlighet går dock inte i första hand i lodrätt riktning, det vill säga från en lägre klass till en högre, utan mellan olika preferensgrupper. Det här betyder att flyttkedjornas effekter framförallt underlättar för människor att matcha boende och livsstil; flyttkedjan ökar alltså inte nödvändigtvis tillgången på billigare bostäder (Örebro universitet 2003). En studie publicerad ett år senare vid KTH i Stockholm invänder att flyttkedjemekanismer motverkas när bostadsbrist och stor inflyttning råder, eftersom de enstaka glipor som uppstår direkt fylls av personer som inte tidigare befunnit sig på den lokala bostadsmarknaden (till exempel personer som flyttar hemifrån eller från andra städer) (Alexandersson 2004).

I SOU 2007:14 dras slutsatsen, baserat på en översikt av tidigare forskning, att flyttkedjor får som störst betydelse inom de ekonomiska skikt ”där” nybyggnation sker. Det här beror på att den svenska bostadsmarknaden är starkt segmenterad. Dels av ekonomiska, men också sociala skäl (t ex metoder för förmedling av boende) består skarpa gränder kring bostadsmarknadens olika nivåer. Flyttkedjor stannar därmed ofta vid sina respektive klassgränser. Det här styrker argumentet att flyttkedjor i första hand gynnar rörlighet för matchning mellan livsstil och boende. När Alexandersson (2004) undersökte konsekvenserna av nybyggnationen i Hammarby Sjöstad i Stockholm kunde han också konstatera att de flyttkedjor som skapades tenderade att hålla sig inom sina respektive upplåtelseformer (bostadsrätter skapade kedjor mellan bostadsrätter, och så vidare), och att det främst var bland bostadsrätterna som kedjorna gick att spåra över längre avstånd.

En intressant studie publicerad av Lena Magnusson Turner (2009) (Uppsala universitet) undersöker flyttkedjornas geografiska dimensioner. Baserat på en analys av samtliga nyproducerade bostäder i Stockholm (2000-2002) konstaterar hon att flyttkedjor, förutom att de håller sig inom sina ekonomiska skikt och upplåtelseformer, också tenderar att hålla sig inom givna geografiska områden. Det här betyder att en nybyggd lägenhet i Stockholms innerstad sällan får konsekvenser för rörligheten i eller från förorter och närförorter. Med andra ord gör flyttkedjor inte mycket för att mildra de många sociala och ekonomiska problem som sammanfaller med boendesegregation. Vidare instämmer Magnusson Turner i att flyttkedjor förkortas drastiskt när inflyttningen och bostadsbristen är hög.

Ett antal studier nämner samband mellan övergripande socioekonomiska faktorer och flyttkedjors styrka. Förutom bostadsmarknadens segmentering (ekonomiskt, socialt och geografiskt), tillgången på bostäder och graden av inflyttning, poängterar Ben-Shahar & Sulganik (2011) att ekonomiska kriser kan höja attraktiviteten (men inte nödvändigtvis priset) på lägenheter med lägre standard. I det här scenariot lämnar inkomststarka grupper sitt dyra boende, för att istället hyra eller investera i billigare bostäder (där den ekonomiska risken minimeras). I en studie av den amerikanska bostadsmarknadens återhämtning efter den ekonomiska krisen, under vilken stora mängder bostäder kom ut på marknaden, konstaterar Dan Immergluck att antalet lediga bostäder till syvende och sist är irrelevant för de allra fattigaste hushållen om kostnaderna ändå är för höga (2016). Förutsatt att det inte råder bostadsbrist är det istället arbetsmarknadens och välfärdssystemens utveckling som gör den största skillnaden för rörelser på bostadsmarknaden. Det här konstateras också av Magnusson Turner (2009).

Vilka slutsatser kan vi dra av ovanstående för att förstå AB Bostadens argumentation? För det första kan vi konstatera att det finns stöd för principen om flyttkedjor, men att flyttkedjor tycks fungera på tämligen specifika vis. Snarare än att fungera som ett sätt att sänka trösklar på bostadsmarknaden, ett slags ”trickle-down” i bostadsfrågan, hjälper långa och korta flyttkedjor i första hand personer med liknande ekonomisk status och i närliggande geografiska områden att anpassa sitt boende efter livsstil och livssituation. Det här är givetvis också viktigt, då växande och krympande familjer, eller andra personer som plötsligt får behov av andra boendetyper, rimligtvis bör ha möjlighet att flytta på sig. Å andra sidan betyder det att argument för exklusiv nybyggnation som en typ av socialpolitik faller platt på marken.

Det finns också en annan serie slutsatser som ifrågasätter hur troligt det är att just Umeås flyttkedjor kommer att växa vid nybyggnation. Idag råder mycket hög bostadsbrist, och såväl i nuläget som i framtiden kan man förvänta sig hög inflyttning. Utrymmet att välja bostad efter inkomst och behov, som flyttkedjemodellen kräver, är med andra ord väldigt litet även för de mest rationella av hushåll. Till sist kan man också konstatera att en redan överhettad bostadsmarknad, både lokalt och nationellt, på sikt kan resultera i kris. I det läget är det inte alls lätt att förutse hur människors ekonomiska prioriteringar kommer att se ut, och om det inte istället finns en risk för allt starkare koncentrering av efterfrågan kring bostadsmarknadens mittsegment. Överproduktion i de högre segmenten innebär då att exklusiva lägenheter lämnas tomma, medan bostadsbristen tilltar längre ner i skalan (något som för övrigt redan håller på att hända i Stockholm, se CRUSH 2016).

Källor:

Alexandersson, Kalle (2004). Flyttningskedjor i Stockholms län”. Stockholm: KTH.

Ben-Shahar, Danny & Sulganik, Eyal (2011). ”Vacancy Chains and the Degree of Mobility in the Housing Market”. Annuals of Regional Science 47: 569–583.

CRUSH (2016). 13 myter om bostadsfrågan. Malmö: Crush.

Immergluck, Dan (2016). ”Examining changes in Long-Term Neighborhood Housing Vacancy During the 2011 to 2014 U.S. National Recovery”. Journal of Urban Affairs 28(5): 607–622.

Magnusson Turner, Lena (2008). ”Who Gets What and Why? Vacancy Chains in Stockholm’s Housing Market”. European Journal of Housing Policy 8(1): 1–19.

SOU 2007:14. Renovering av bostadsmarknad efterlyses! Om ungas möjligheter till en egen bostad. Stockholm: Fritzes.

Örebro Universitet (2003). Vakanskedjor.

 

 

 

 

 

 

 

Annonser